La répartition des travaux entre le bailleur et le locataire réformé par la loi Pinel

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, du 18 juin 2014, dite loi Pinel, entrée en vigueur le 6 novembre 2014, modifie le statut des baux commerciaux en les rapprochant des baux d’habitation, en ce qui concerne les travaux.

Cette loi entend soutenir et dynamiser des secteurs fortement employeurs et aux chiffres d’affaires importants, mais durement touchés par la crise.

Pour atteindre cet objectif, la loi souhaite notamment « mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans ».

Les mesures sont, dans leur ensemble, favorables aux locataires.

Avant la loi Pinel, les parties étaient libres de définir les modalités de répartition des travaux entre le bailleur et le locataire.

En effet, le statut ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des réparations, celle-ci étant réglementée par les dispositions du code civil et stipulations contractuelles.

Une clause dérogatoire pouvait être prévue afin de déroger au principe de droit commun.

Ces clauses devaient cependant être rédigées précisément car elles sont interprétées de façon restrictive par les tribunaux.

Les dispositions du droit commun distinguent les réparations d’entretien prévues à l’article 605 du code civil, qui sont à la charge du locataire et « les grosses réparations » prévues à l’article 606 du code civil, à la charge du bailleur.

Aux termes de l’article 606 du code civil :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En cas de force majeure ou de vétusté, le bailleur est contraint de supporter les réparations d’entretien.

En revanche, si le bail a été conclu ou renouvelé avant le 6 novembre 2014, il est possible d’affecter au locataire les travaux dus à la vétusté et les travaux imposés par l’administrateur.

Cette loi définit mieux la répartition des travaux puisque les gros travaux et ceux rendus nécessaires au bon état de la structure de l’immeuble devront demeurer à la charge du bailleur.

Dorénavant, le bailleur ne peut, par une clause particulière du contrat de bail, s’exempter de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Il ne peut également s’exonérer des vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons empêchant l’usage de la chose louée conformément à la destination prévue au bail.

Cette loi apporte également une nouveauté par la création de l’article L 145-40-2 du code de commerce, lequel prévoit que le bailleur a l’obligation de communiquer à son locataire lors de la conclusion du bail et tous les trois ans, d’une part un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et d’autre part, un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût. 

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

De plus, en cours de bail, le bailleur devra informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition du coût des travaux entre les locataires.

Néanmoins, il parait difficile pour le bailleur de déterminer trois ans avant les travaux indispensables à la conservation et à l’entretien de l’immeuble loué.

En cas de manquement à cette obligation par le bailleur, aucune sanction n’est prévue par la loi.